Der Erwerb einer Immobilie in Italien betrifft nicht allein den Kaufvertrag. Von Bedeutung sind Eigentumslage, öffentlich-rechtliche Nutzung, mögliche Belastungen und die rechtliche Bedeutung der vorhandenen Register- und Katasterunterlagen. Bei bereits bestehenden Immobilien können Miteigentum, Mietverhältnisse oder Beschlüsse einer italienischen Eigentümergemeinschaft hinzutreten.
Kauf und Vertragsprüfung
Vor einer bindenden Unterschrift können Eigentumsverhältnisse, Vorvertrag (compromesso), Lasten, Genehmigungen und mögliche Streitigkeiten eine Rolle spielen. Katasterauszug und öffentliches Immobilienregister erfüllen unterschiedliche Funktionen. Die anwaltliche Prüfung ersetzt weder notarielle Aufgaben noch die technische Prüfung der Bausubstanz.
Baumängel und Streit mit Verkäufern
Bei einem verborgenen Mangel, verspäteter Fertigstellung oder fehlender vertraglich zugesicherter Eigenschaft sind Dokumentation, Gewährleistungsfristen und vertragliche Abreden entscheidend. Bei einer Wohnung in einer Wohnanlage kommen Beschlüsse und Kosten des italienischen Condominio hinzu.
Italienische Immobilien: Eigentumstitel und baurechtliche Zulässigkeit getrennt prüfen
Ein Erwerber aus dem deutschsprachigen Raum sollte vor Unterzeichnung des Vorvertrags den Rechtsgrund des Verkäufers, die Immobilienregister, Katasterangaben, baurechtlichen Genehmigungen und tatsächlichen Bauzustand prüfen. Katasterauszüge allein ersetzen weder die Eigentumsprüfung noch den Nachweis baulicher Legalität. Belastungen, Wohnungseigentumskosten, Dienstbarkeiten und vertragliche Gewährleistungen sind in die Transaktionsprüfung einzubeziehen.
Bei fehlerhaften Renovierungen oder Streitigkeiten über Gemeinschaftseigentum sind Verträge, Abnahme, Mängelanzeigen, Fristen, Fotos und Gutachten entscheidend. Notar, Bausachverständiger und Rechtsanwalt haben unterschiedliche Aufgaben. Auch das auf den Vertrag anwendbare Recht ist von der internationalen gerichtlichen Zuständigkeit, insbesondere bei dinglichen Immobilienrechten, zu unterscheiden.
Rome I – Regulation 593/2008 · Brussels I bis – Regulation 1215/2012.
Ein Eigentum in Italien verwalten
Bei Vermietung, Erbengemeinschaft oder Eigentumsauseinandersetzung sollten Nutzungsrechte, Vollmachten und die örtliche Zuständigkeit geklärt werden. Miet- und Wohnungseigentum.
Die rechtliche Beurteilung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von: Ort, Objektart, Vertragsstand, beteiligte Personen, bisherige notarielle oder technische Dokumente und der konkrete Streitpunkt.