Una casa ereditata da più persone può rimanere in comunione per anni senza creare particolari problemi. Il conflitto nasce, di solito, quando bisogna decidere che cosa farne.
Un coerede vuole vendere, un altro vuole conservarla. Uno abita stabilmente nell’immobile e gli altri non possono utilizzarlo. Oppure tutti sarebbero disposti a sciogliere la comunione, ma non concordano sul valore della casa o sul prezzo al quale uno di loro dovrebbe acquistare le quote degli altri.
In queste situazioni è utile chiarire anzitutto un punto: nessun coerede può essere obbligato a rimanere indefinitamente nella comunione ereditaria. Ciò non significa, però, che un singolo erede possa decidere da solo di vendere l’intera casa. Sono due principi diversi e dalla loro combinazione derivano le possibili soluzioni.
La casa ereditata non appartiene materialmente “a pezzi” ai singoli coeredi
Finché non interviene la divisione, ciascun coerede è titolare di una quota della comunione. Se tre fratelli hanno ereditato in parti uguali un appartamento, ciascuno non è proprietario di una stanza o di un piano specifico: è titolare, in linea generale, di un terzo del diritto sull’intero immobile.
Questa distinzione è importante perché spiega perché nessuno dei tre possa comportarsi come proprietario esclusivo della casa e, nello stesso tempo, perché ciascuno abbia diritto a partecipare al suo godimento.
Un coerede può vivere da solo nella casa ereditata?
Può farlo, ma l’uso esclusivo dell’immobile non produce automaticamente l’obbligo di pagare un’indennità agli altri coeredi. L’art. 1102 c.c., applicabile alla comunione, consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Occorre quindi distinguere tra uso più intenso del bene comune ed esclusione degli altri coeredi dal godimento. Se un fratello vive nell’abitazione familiare e gli altri accettano questa situazione, il semplice fatto che egli utilizzi materialmente l’intera casa non determina, da solo, un debito corrispondente a un ipotetico canone di locazione.
Se chiedo le chiavi, chi occupa la casa può essere tenuto a pagare?
Con la sentenza n. 31626 del 4 dicembre 2025, la Seconda Sezione civile della Cassazione ha esaminato il caso di un immobile ereditario utilizzato esclusivamente da uno dei coeredi. Gli altri avevano chiesto che l’occupante acquistasse l’immobile oppure, in alternativa, consegnasse loro le chiavi.
Per la Corte quella richiesta era sufficiente a manifestare la volontà di rientrare nel godimento del bene. Non era necessario pretendere che il coerede occupante venisse completamente estromesso: anche lui conservava infatti il diritto di utilizzare la casa, ma non quello di escludere gli altri.
Sul piano pratico, l’indennità non dovrebbe essere data per scontata dal giorno dell’apertura della successione soltanto perché uno dei coeredi abita nell’immobile. Occorre ricostruire da quando gli altri abbiano effettivamente chiesto di partecipare al godimento e se tale possibilità sia stata loro concretamente impedita.
Quanto può essere richiesto al coerede che occupa da solo l’immobile?
Non esiste una tariffa legale predeterminata. Quando viene riconosciuto un danno per il mancato godimento, il valore locativo dell’immobile può costituire il parametro per la sua quantificazione, tenendo conto della quota del coerede che è stato escluso e del periodo rilevante.
Non bisogna però confondere questa somma con un vero canone di locazione. Tra i coeredi non nasce automaticamente un contratto di affitto: si tratta di regolare economicamente le conseguenze dell’impedimento all’esercizio del concorrente diritto sul bene comune.
Se un coerede non vuole vendere, gli altri possono vendere comunque la casa?
Non direttamente. Per vendere volontariamente l’intero immobile a un terzo occorre che partecipino all’atto tutti i proprietari. Due fratelli titolari complessivamente dei due terzi della casa non possono vendere anche il terzo appartenente al fratello contrario.
Ma questo non significa che il dissenso di un solo coerede possa bloccare per sempre la situazione. L’art. 713 c.c. riconosce infatti a ciascun coerede, salve le eccezioni previste dalla legge, il diritto di domandare la divisione. Il coerede contrario alla vendita può quindi impedire quella specifica vendita volontaria dell’intera casa, ma non dispone normalmente di un diritto di veto perpetuo sullo scioglimento della comunione.
Posso obbligare mio fratello a vendermi la sua quota?
In linea generale, no. Il fatto che un coerede voglia diventare proprietario esclusivo della casa non gli attribuisce automaticamente il diritto di costringere gli altri a cedergli privatamente le loro quote al prezzo che propone.
Se l’immobile non è comodamente divisibile, l’art. 720 c.c. disciplina i criteri attraverso i quali il bene può essere attribuito per intero a uno dei coeredi, con addebito dell’eccedenza rispetto alla sua quota, oppure congiuntamente a più coeredi che ne facciano richiesta. Se nessuno è disposto a riceverlo alle condizioni previste, può arrivarsi alla vendita.
L’attribuzione giudiziale, dunque, non equivale a un diritto unilaterale di “comprare la quota” dell’altro coerede: è uno degli esiti possibili del procedimento divisionale.
Chi ha la quota maggiore ha sempre diritto ad avere la casa?
No. L’art. 720 c.c. attribuisce rilievo alla quota maggiore, ma la disciplina non può essere ridotta alla formula secondo cui “vince chi possiede più quote”. Occorre verificare la struttura dell’intera comunione, le domande formulate dai condividenti, la divisibilità del bene e le concrete modalità con le quali può essere realizzata la divisione.
La Cassazione è intervenuta anche nel 2026 sul punto. Con la sentenza n. 14258 del 14 maggio 2026, la Seconda Sezione ha precisato, tra l’altro, che non è consentito creare artificiosamente lotti destinati a lasciare alcuni coeredi necessariamente in comunione: l’attribuzione congiunta prevista dall’art. 720 presuppone una specifica richiesta dei coeredi che intendono rimanere insieme titolari del bene.
E se la casa può essere materialmente divisa?
La possibilità tecnica di costruire due ingressi o alzare una parete non basta, da sola, a stabilire che l’immobile sia “comodamente divisibile”. La valutazione è anche economica e funzionale.
Occorre verificare se dal frazionamento possano derivare unità autonome, concretamente utilizzabili e non eccessivamente gravate da servitù, opere costose o perdita di valore. È uno dei motivi per cui, nei giudizi di divisione immobiliare, la consulenza tecnica può diventare decisiva.
Un coerede può vendere soltanto la propria quota?
Sì, ma quando si tratta ancora di comunione ereditaria entra in gioco una regola specifica. L’art. 732 c.c. stabilisce che il coerede che intenda alienare a un estraneo la propria quota, o parte di essa, deve notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione indicandone il prezzo.
Gli altri coeredi hanno diritto di prelazione e possono esercitarlo entro due mesi dall’ultima notificazione. Se la vendita all’estraneo avviene senza la prescritta notificazione, la legge riconosce agli altri coeredi, finché permane la comunione ereditaria, il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e dai successivi aventi causa.
Vendere la propria quota è sempre una buona soluzione?
Giuridicamente può essere possibile. Economicamente è un’altra questione. Una quota indivisa di un appartamento occupato da un altro coerede può essere molto meno appetibile sul mercato rispetto alla corrispondente frazione matematica del valore dell’intera casa.
Prima di utilizzare la vendita della quota come soluzione al conflitto è quindi utile confrontarla con le alternative: acquisto da parte degli altri coeredi, divisione consensuale, attribuzione dell’immobile o procedimento giudiziale.
E se l’immobile ereditato presenta abusi edilizi?
È un controllo da compiere prima di impostare la divisione. La Cassazione, con ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, ha ribadito che lo scioglimento della comunione ereditaria avente ad oggetto fabbricati abusivi è soggetto alla disciplina urbanistica che colpisce gli atti inter vivos.
La Corte ha però precisato un aspetto altrettanto importante: se nell’asse vi sono anche altri beni regolari, può essere valutata la divisione parziale, lasciando fuori il fabbricato abusivo e procedendo allo scioglimento della comunione sugli altri beni.
Prima della causa c’è la mediazione
Le controversie in materia di divisione e successioni ereditarie rientrano nell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010. Prima di introdurre il giudizio deve quindi essere esperito il procedimento di mediazione obbligatoria, quale condizione di procedibilità della domanda.
Non dovrebbe essere considerato un passaggio puramente formale. Una controversia su una casa ereditata si presta particolarmente alla ricerca di una soluzione economica: si può discutere del valore dell’immobile, della quota da liquidare, di eventuali spese sostenute da un coerede, dell’uso esclusivo maturato nel tempo e delle modalità con cui finanziare l’acquisto delle altre quote.
Prima di trattare sul prezzo bisogna ricostruire i rapporti tra i coeredi
Quando la controversia riguarda essenzialmente un immobile, la tentazione è partire subito dalla domanda: quanto vale la casa? Non sempre è la prima domanda corretta.
Bisogna sapere quali siano le quote, se esistano altri beni nell’asse, chi abbia sostenuto spese sull’immobile, chi lo abbia utilizzato, se gli altri ne abbiano chiesto il godimento, se siano stati percepiti frutti o canoni e se esistano problemi urbanistici o catastali. Soltanto dopo questa ricostruzione la stima dell’immobile diventa davvero utile.
Come uscire dalla comunione di una casa ereditata
Quando l’accordo è possibile, la vendita dell’intero immobile, l’acquisto delle quote da parte di uno dei coeredi o una divisione consensuale consentono normalmente di preservare maggiormente il valore del patrimonio.
Quando l’accordo non è possibile, nessun coerede è normalmente tenuto a rimanere indefinitamente nella comunione: dopo il necessario passaggio della mediazione, può essere domandata la divisione ereditaria giudiziale tra coeredi.
Per il quadro generale del conflitto successorio si può leggere anche l’approfondimento sulla divisione ereditaria tra coeredi; ulteriori contenuti sono raccolti nell’area Successioni ed eredità.
Valutare il conflitto sull’immobile prima della divisione
Lo Studio Liguori & Fimiani assiste nelle controversie tra coeredi relative a immobili ereditati, utilizzo esclusivo del bene, liquidazione delle quote e divisione ereditaria.
Quando il problema riguarda una casa rimasta in comunione, il primo esame può essere effettuato sulla dichiarazione di successione, sull’eventuale testamento, sugli atti dell’immobile, sulle quote dei coeredi e sulla documentazione relativa all’uso del bene, alle spese sostenute e alle eventuali richieste già formulate tra le parti.
L’obiettivo è distinguere ciò che può essere definito mediante un accordo patrimoniale da ciò che richiede una vera azione di divisione.
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